【当前独家】化解“凶宅”纠纷，首先要秉持诚信和善意

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日前,殷先生称租到了“凶宅”却未被告知,自己入住十几天后才从邻居处得知是“凶宅”。他一开始要求中介门店赔偿10万元,门店拒绝并报警。6月17日,涉事门店工作人员称,店里也不知道该房子是“凶宅”,目前此事已由公司介入处理(据6月18日《齐鲁晚报》)。

房屋买卖、租赁是常见的市场交易活动,近年来,因“凶宅”问题引发的纠纷不断见诸报道,成了房屋流通领域的一个“难题”。

说它是难题,难就难在“凶宅”并非是一个严格的法律概念。在一般人看来,只要里面发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件的房子,就是所谓“凶宅”。但从“房屋”这一商品的属性来看,它并不涉及房产的权属、面积、位置等基本要素,也不影响房屋使用价值;从买卖或租赁的合同关系来看,它也不涉及标的物数量、质量、价款等主要合同条款。售卖人或出租人未告知“凶宅”信息,对方可以单方面解除合同吗?严格来说这种情况很难归入民法典第563条规定的解除条件(不可抗力、迟延履行等)。但同时,“凶宅”又实际地影响着很多人的居住体验,严重影响着房屋的“价值”,甚至可能影响到当事人是否订约的最终选择。“凶宅”纠纷不断出现,考验着执法、司法机关的处断水平,也考验着当事人的法治素养与处事能力。

实践中,此类纠纷有的已经进入司法程序。在一起租赁纠纷案件中,法院根据公序良俗原则,支持了承租人解除租赁合同并返还剩余租金的诉讼请求(据6月15日澎湃新闻)。该案一审法院认为,不愿住“凶宅”,符合我国传统的民风民俗及公众的一般心理,这种民风民俗不违背法律强制性规范,可以认定为民法上的“公序良俗”,应受法律保护。其实,解决“凶宅”纠纷还有另一个思路,对于隐瞒“凶宅”情况的行为,可以依照民法典规定的诚实信用原则予以办理,且民法典第500条明确规定,当事人在订立合同过程中存在违背诚信原则的行为,造成对方损失的,应当承担赔偿责任。

无论如何,“凶宅”问题已经进入司法实践并得到深入探讨和切实解决。特别值得一提的是,无论在纠纷磋商、调解还是司法办案中,明知“凶宅”的应告知对方,这似乎已成了当事人、普通民众和有关部门的共识。“凶宅”信息虽难以“钉入”合同主要条款,但这条“告知义务”是诚实信用、公序良俗等民法基本原则的必然要求。秉持诚实、保持善意,只要当事人能以这样的“姿势”进入房屋市场,“凶宅”纠纷不但有机会提前避免,就是出现了也不难顺利解决。

此外,在纠纷处理中,买受人或承租人同样应秉持基本的善意,尊重公序良俗。此次纠纷中,殷先生为了维权用大喇叭在街上滚动“广播”,这就非但看不出善意,也干扰了公共秩序。门店报警,是合理合法的选择,目前双方还在警方的调解下进行磋商。“善良战胜一切”,只要双方本着诚信与善意,心里的“凶气”消了,纠纷就不难妥善解决,甚至连“凶宅”的“凶气”也许都不难化解呢。